با هدف بررسی بازار زمین‌های خالی و خانه‌های کلنگی اصفهان، جامعه آماری از آگهی‌های فروشی آن‌ها در طول نیمه دوم شهریور و نیمه اول مهرماه تهیه شد. مطالعه روی این جامعه آماری نشان می‌دهد بخش زیادی از زمین و خانه‌های کلنگی اصفهان هم ازنظر قیمت و هم متراژ مناسب سازندگان با سرمایه متوسط است.
بازار زمین اصفهان به روایت قیمت
یک‌میلیارد و چندصد میلیون تومان کف قیمت زمین و خانه کلنگی در شهر اصفهان است؛ ولی سقف آن مشخص نیست. برخی مدعی‌اند زمین‌هایی با قیمت بالاتر از چندصد میلیارد تومان نیز در اصفهان معامله می‌شوند؛ ولی معامله آن‌ها به اشکال خاص و حتی محرمانه‌ای انجام می‌شود. در بازه آماری موردبررسی زمین‌های فروشی تا سقف 100میلیارد تومان قیمت‌گذاری شدند. این زمین‌ها و خانه‌های کلنگی ازنظر قیمت در پنج بازه زیر قرار می‌گیرند:
کمتر از سه‌میلیارد تومان: کمی بیشتر از یک‌چهارم زمین‌های فروشی اصفهان در بازه 15 شهریور تا 15 مهر، دقیقا برابر با 28درصد از کل آگهی‌های فروش زمین و خانه‌های کلنگی با قیمتی کمتر از سه میلیارد تومان آگهی شده‌اند. زمینی 235مترمربعی با قیمت یک میلیارد و 800 میلیون تومان در محله باغ‌زیار، زمینی 120مترمربعی با قیمت یک میلیارد و 800 میلیون تومان در محله ناژوان و زمینی 155 مترمربعی با قیمت دومیلیارد و 950 میلیون تومان در محله میرزاطاهر ازجمله زمین‌های فروشی در این دسته است. این زمین‌ها برای پروژه‌های ساختمان‌سازی بزرگ مناسب نیست و در بیشتر مشاهده‌ها هدف خریداران ساخت ملک شخصی در این زمین‌هاست.
سه تا پنج‌میلیارد: یک‌چهارم یعنی 25درصد از آگهی‌های فروش زمین و خانه کلنگی در بازه 15 شهریور تا 15 مهر با قیمتی بین سه تا پنج میلیارد تومان ثبت‌شده‌اند. این‌گونه زمین‌ها نسبت به دسته قبلی یا محل قرارگیری بهتری دارند یا برای پروژه‌های ساختمان‌سازی بزرگ مناسب‌اند. زمینی 200مترمربعی با قیمت چهار میلیارد تومان در محله رباط اول، زمینی 250مترمربعی در محله باغ فدک با قیمت سه میلیارد و 500 میلیون تومان و زمینی 107 مترمربعی در محله خاقانی با قیمت چهارمیلیارد و 600 میلیون تومان ازجمله زمین‌های فروشی اصفهان با قیمت بین سه تا پنج میلیارد تومان است.
پنج تا 10میلیارد تومان: 31درصد یا نزدیک به یک‌سوم از زمین‌ها و خانه‌های کلنگی اصفهان از 15 شهریور تا 15 مهر بین پنج‌میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند. تراکم زمین‌های فروشی شهر در این بازه قیمتی نسبت به دو بازه قبلی بیشتر است. این زمین‌ها یا املاک کلنگی برای پروژه‌های ساختمان‌سازی بزرگ نیز مناسب‌اند و تقاضا برای آن‌ها بیشتر از سازندگان با قدرت نقدینگی متوسط است. زمینی 320 مترمربعی با قیمت هشت‌میلیارد تومان در محله همدانیان، زمینی 230 مترمربعی با قیمت هشت میلیارد و 500 میلیون تومان در محله شهدای خواجو و زمینی 350 مترمربعی با قیمت هشت میلیارد تومان در محله لنبان ازجمله زمین‌های فروشی شهر در این بازه قیمتی است.
10 تا 20میلیارد تومان: 6درصد از کل زمین‌ها و املاک کلنگی شهر اصفهان در بازه قیمت 10 تا 20 میلیارد تومان آگهی شده‌اند. این زمین‌ها بیشتر موردتوجه سرمایه‌گذاران بزرگ بازار مسکن است؛ زیرا ساختمان‌سازی در آن‌ها با توجه به قیمت زمین احتمالا به بودجه‌ای بالاتر از 40میلیارد تومان نیاز دارد. زمینی 230 مترمربعی با قیمت 11 میلیارد تومان در محله توحید، زمینی 300 مترمربعی با قیمت 11 میلیارد تومان در محله کاشانی و زمینی 240 مترمربعی با قیمت 12 میلیارد تومان در محله جلفا از زمین‌های فروشی شهر در این بازه قیمتی است. این زمین‌ها حتی اگر متراژ کوچکی داشته باشند، هزینه ساخت آن‌ها بالاست. با توجه به محل قرارگیری آن‌ها باید تجهیزات ساخت لوکس باشد تا مشتری به خرید ترغیب شود.
بــالاتــر از 20میــلیــارد تومان: یک‌دهم از کل زمین‌ها و املاک کلنگی شهر از 15 شهریور تا 15 مهرماه در بازه قیمتی بالاتر از 20 میلیارد تومان آگهی شده‌اند.
این زمین‌ها مخصوص انبوه‌سازان با قدرت نقدینگی بالاست؛ درنتیجه مشتریان محدود و خاصی دارد. زمینی 389 مترمربعی با قیمت 38 میلیارد تومان در محله باغ زرشک، زمینی 265 مترمربعی با قیمت 26میلیارد تومان در محله سعادت‌آباد و زمینی هزار و 700 مترمربعی با قیمت 30 میلیارد تومان در محله آتشگاه ازجمله زمین‌های این بازه قیمتی است.
بازار زمین به روایت متراژ
متراژ پس از قیمت یکی از مهم‌ترین مسائل در انتخاب زمین است. زمــیــن‌هــا هــرچــه بــزرگ بــاشــنــد برای ساخت‌وساز سرمایه بیشتری می‌خواهند. گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن اصفهان نشان می‌دهد تقاضا برای زمین‌هایی با اندازه کوچک یا متوسط در اصفهان بیشتر است. جامعه آماری موردبررسی نشان می‌دهد زمین‌ها و خانه‌های کلنگی فروشی شهر از 15 شهریور تا 15 مهرماه ازنظر متراژ به چهار دسته زیر تقسیم می‌شوند.
کمتر از 200 مترمربع: 58درصد، یعنی بیش از نصف زمین‌ها و املاک کلنگی و فروشی اصفهان از 15 شهریور تا 15 مهر کمتر از 200 مترمربع بودند. درصد بالایی از این زمین‌ها کمتر از پنج میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شوند و برای ساخت‌وساز تا چند‌طبقه مناسب‌اند.
200 تا 400 مترمربع: 8درصد از کل زمین‌ها و خانه‌های کلنگی فروشی شهر اصفهان از 15 شهریور تا 15 مهرماه بین 200 تا 400 مترمربع بودند. این زمین‌ها برای پروژه‌های ساخت‌وساز ایدئال‌اند و سازندگان تازه‌وارد یا با نقدینگی کم به سراغ آن‌ها می‌آیند. تقاضای زیاد برای آن‌ها باعث شده تا جزو املاک کمیاب بازار اصفهان باشند.
400 تا 800 مترمربع: 25درصد، یعنی یک‌چهارم زمین‌های فروشی شهر در بازه زمانی موردبررسی بین 400 تا 800 مترمربع بودند. این زمین‌ها با قیمتی بالاتر از 10میلیارد تومان مخصوص انبوه‌سازان بزرگ است؛ به همین دلیل مشتریان خاصی دارد.
بیشتر از 800 مترمربع: بازار زمین‌ها و خانه‌های کلنگی بزرگ‌تر از 800 مترمربع با سهم 9درصد از کل زمین‌های فروشی شهر از نیمه شهریور تا نیمه مهرماه است. بازار این زمین‌ها به‌شدت انحصاری است؛ زیرا هم مشتریان خاصی دارد و هم خریداران آن‌ها افراد خاصی بودند. ساخت‌وساز در این بناها نیاز به‌صرف هزینه سنگینی دارد؛ درنتیجه فقط انبوه‌سازان بزرگ توان ورود به آن‌ها را دارند.
