نقش مدیریت شهری در مسکن‌سازی

در نهضت ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، شورا و شهرداری چگونه می‌توانند نقش ایفا کنند؟

نهضت ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، خواه‌ناخواه شهرداری‌ها را هم درگیر می‌کند. هرچند بند 21 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، وظیفه ساخت خانه برای اقشار کم‌درآمد را به شهرداری‌ها محول کرده؛ اما تاکنون شهرداری‌ها به صورت مستقیم در تولید مسکن نقشی ایفا نکرده‌اند. تاکنون شهرداری‌ها به دلیل برخی موانع و محدودیت‌های اعتباری، قانونی و تشکیلاتی به صورت مستقیم به‌عنوان تولیدکننده و عرضه‌کننده مسکن فعالیت نکرده‌اند؛ اما فعالیت‌ها، تصمیم‌ها و برنامه‌ریزی‌های شهرداری‌ها بر بازار مسکن، قیمت زمین و مستغلات و همچنین بر نرخ تولید مسکن اثر می‌گذارد. در این میان وظیفه شورای شهر به‌عنوان قانون‌گذار محلی برای نحوه مدیریت بازار مسکن شهر، کمک به تولید مسکن و جلوگیری از رشد قیمت‌ها یا رکود بازار حائز اهمیت است.

دوشنبه ۰۳ آبان ۱۴۰۰

شهرداری و بازار مسکن

مجلس فعلی و دولت برای حل مشکل مسکن آستین‌ها را بالا زده است. طرح اقدام ملی مسکن و نهضت تولید یک‌میلیون مسکن در سال هنوز وارد فاز اجرایی نشده و طرح ساخت مسکن استیجاری نیز فقط اعلام وصول شده که شهرداری‌ها در هر سه طرح به‌طور مستقیم و غیرمستقیم وظایفی را بر عهده دارند.
«طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداری‌ها» ۱۹ اردیبهشت ۱۴۰۰ در مجلس شورای اسلامی اعلام وصول شد. نمایندگان مجلس هدف این برنامه را احداث مسکن توسط شهرداری‌ها و اجاره آن به اقشار کم‌درآمد عنوان کرده‌اند. این طرح در واقع همان مدل مسکن استیجاری است که در سال‌های اخیر همواره درباره آن صحبت شده اما به شکل جدی دنبال نشده است. شهرداری‌ها درصورتی‌که متولی برنامه‌ریزی مسکن حوزه تحت امر خود باشند می‌توانند با کنترل عوامل تأثیرگذار، نقش بسیار مؤثری در تنظیم بازار و نیز تعادل‌بخشی عرضه و تقاضای مسکن ایفا کنند.
شهرداری به‌عنوان نهاد محلی باید به صورت مستقیم در حوزه عرضه و تقاضای مسکن محدوده حاکمیت خود، نقش اصلی را ایفا کند. هرچند از دهه 60 و با قطع حمایت‌های دولت از شهرداری‌ها، این نهاد برای دخل‌وخرج خود روی بازار مسکن شهرها حساب ویژه باز کرد و تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌گذاری شهرداری‌ها، عرضه و تقاضای مسکن، قیمت ساخت و منطقه‌بندی شهری را تحت تأثیر قرار داد و بنابراین شهرداری‌ها از آن زمان بازار مسکن را غیرمستقیم در دست گرفتند.
ماده 55 قانون شهرداری‌ها، 53 وظیفه قانونی را متوجه شهرداری‌های کشور دانسته و طبق بند 21 این ماده قانون، اتخاذ تدابیر لازم برای ساختمان خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت ساکن شهر را برعهده شهرداری‌ها گذاشته است. باوجوداین، در حوزه سیاست‌گذاری بازار مسکن، نقشی برای شهرداری‌ها در نظر گرفته نشده است.
به گفته رئیس کمیسیون اقتصاد شورای شهر، شاید شهرداری و شورا در حوزه تأمین مسکن وظیفه نداشته باشد اما در وظایف انجمن شهرها پیش از انقلاب کمک به تأمین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر، یکی از وظایف شهرداری محسوب می‌شده و بنابراین باید تجربه ساخت مسکن برای افراد مستضعف در این دوره نیز تکرار شود. حاج رسولیها از تجربه شورای اول اصفهان در این حوزه خبر می‌دهد و می‌گوید:«قرار بود یک هزار واحد مسکونی با قیمت مناسب به مستضعفان داده شود. کمیته امداد امام خمینی (ره) و بهزیستی نیز توانستند از این امکان برای مددجویان خود استفاده کنند.»

 مسکن و سیاست‌گذاران شهر

بررسی بازار مسکن در یک دهه اخیر در شهر اصفهان نشان می‌دهد که سیاست‌گذاری شهرداری و شورای شهر اصفهان توانسته بر این بازار تأثیرگذار باشد و به همین دلیل ازاین‌پس تیم مدیریت شهری نیز می‌تواند با اتخاذ تدابیر مناسب، وضعیت بازار را اصلاح کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که پروانه ساختمانی صادرشده از حدود ۹ هزار فقره در سال ۹۲ به حدود سه هزارفقره در سال ۹۷ رسیده است. در سال۹۸ صدور پروانه ساخت افزایش یافت و به حدود پنج هزار فقره رسید و در نیمه نخست سال گذشته نیز این نرخ سه هزار فقره به ثبت رسید. بنابراین از سال ۹۲ تا نیمه نخست ۹۹ بیشترین میزان صدور پروانه ساخت در شهر اصفهان در سال ۱۳۹۲ با ۹ هزار و ۳۸۹ فقره و کمترین تعداد در سال ۱۳۹۷ با سه هزار و ۳۶۶ فقره صادر شده و بالاترین میانگین مساحت زیربنا در سال ۱۳۹۳ معادل ۲۳۶ مترمربع و پایین‌ترین میانگین آن ۱۷۸ مترمربع در سال ۱۳۹۵ بود.
سال ۱۳۹۸ معادل چهار هزار و ۶۵۶ پروانه احداث ساختمان، توسط شهرداری اصفهان صادر شد که نسبت به سال قبل آن38,3درصدافزایش داشت؛ اما میانگین مساحت زیربنا 13,8درصد کاهش یافت. همچنین در شش ماه نخست سال ۱۳۹۹ تعداد پروانه‌های ساختمانی با افزایش 14,8درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل آن به ۲ هزار و ۹۵۲ پروانه رسید و تعداد واحدهای مسکونی و میانگین مساحت زیربنا به ترتیب27,3 و 22,9درصد رشد یافت و به ۱۲ هزار و ۹۴۴ واحد و ۲۴۰ مترمربع رسید.
تعداد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در کلان‌شهر اصفهان نیز از سال ۹۲ که معادل ۳۸ هزار واحد بود در سال‌های پس‌ازآن کاهش یافت و به ۱۳ هزار واحد در سال ۹۶ رسید؛ اما از سال ۹۷ مقداری افزایش یافت و در سال ۹۸ به ۱۸ هزار و ۵۸۲ واحد و در نیمه نخست سال ۹۹ به نزدیک ۱۳ هزار واحد رسید. شهرداری اصفهان هم اعلام کرده که سال گذشته برای سه هزار و ۴۲۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال 98 رشد ۲۶درصدی داشته است. سایه تصمیم‌های مدیریت شهری بر بازار مسکن و ساخت‌وساز مشهود است؛ بنابراین می‌توان گفت که شهرداری‌ها می‌توانند دوران رکود و رونق مسکن را کنترل کرده و روند آن را تغییر دهند.

بازار مسکن و شورای شهر

مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران به تازگی گزارشی را با عنوان «پایش تغییرات نماگرهای زمین و مسکن در کلان‌شهر تهران با تأکید بر تحولات بازار رهن و اجاره و ارائه راه‌حل‌های کنترلی برای حل مسئله با محوریت شهرداری تهران» منتشر کرده که نشان می‌دهد حضور پررنگ شهرداری‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرهای ۱۰ کشور، «دسترسی خانه‌اولی‌ها» به مسکن ارزان را هموار کرده است. گزارش رسمی از نقش شهرداری‌ها در تنظیم بازار ملک نشان می‌دهد اهرم‌های در اختیار شهرداران، این نهاد عمومی را به اتاق کنترل تورم مسکن تبدیل کرده است. بدون‌شک تصمیم شوراهای شهر به‌عنوان راهبران پارلمان محلی در این تصمیم‌سازی‌ها مؤثر خواهد بود.
رئیس کمیـسـیــون اقـتـصـادی توضیح می‌دهد که راهکارهایی برای رفع مشکل مسکن خانه اولی‌ها، اقشار آسیب‌پذیر و جوانان وجود دارد و نباید همه مسائل را از دولت درخواست کرد و باید از شهرداری‌ها و خــیــران هــم در این زمـیـنـه استفاده کرد.
 مطالعه یادشده، با بررسی تجربه ۱۰ کشور ژاپن، انگلستان، سوئد، نیوزیلند، غنا، نیجریه، چین، آلمان، آمریکا و آفریقای جنوبی به سه راهبرد اصلی اجرا شده توسط دولت محلی برای تنظیم بازار مسکن اشاره کرده است. شهرداری‌های این کشورها با پیگیری سیاست‌های مناسب در حوزه تأمین زمین، اخذ مالیات و مسکن استیجاری، توانسته‌اند مسیر دسترسی به مسکن را برای متقاضیان این بازار تسهیل کنند. آن‌ها با تأمین زمین برای ساخت‌وساز، اخذ مـالیات از زمین‌های بایر و ذخیره‌سازی زمین، مشکلات کمبود زمین در بازار مسکن را برطرف کرده و بازار اجاره و مسکن را از طریق اخذ مالیات شهری تنظیم کرده و در نهایت در کنار مشارکت بخش خصوصی، بازار مسکن اجاره‌ای را تنظیم کرده‌اند.
این پژوهش به تیم مدیریت شهری پایتخت پیشنهاد کرده است که با استفاده از اهرم پروانه‌های ساختمانی برای توزیع ساخت‌وساز در سطح شهر، هزینه‌های ساخت در برخی نقاط شهری را به طور واقعی کاهش دهد. علاوه بر این، ورود به بازار مسکن اجاره‌ای با استفاده از زمین‌های بزرگ بایر تحت مالکیت شهرداری و دریافت مالیات از سایر زمین‌های بایر، مأموریت‌های پیش‌بینی‌شده برای شهرداری در قالب این مطالعه است.
به گفته حاج‌رسولیها، شهرداری‌ها در ساخت مسکن می‌توانند به دولت کمک کنند. او می‌گوید: «شهرداری‌ها می‌توانند از زمین‌های در محدوده شهر برای ساخت مسکن استفاده کرده و آن‌ها را با قیمت مناسب در اختیار بنیاد مسکن و خیران مسکن‌ساز قرار دهند و در صدور پروانه ساخت هم تخفیف لازم را اعمال کنند.»

افزودن دیدگاه جدید

Image CAPTCHA
Enter the characters shown in the image.