تقاضای کاذب مسکن چند برابر بیشتر از تقاضای واقعی

سفته‌بازان در بازار مسکن گیر افتاده‌اند

قیمت مسکن، نیمه دوم آبان ماه نزولی شد؛ مشاهدات میدانی و گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن اصفهان هم نشان می‌دهد از نیمه دوم مهرماه تقاضا کاهش یافت و نیمه اول آبان تقاضای خاصی در بازار نبود. در این مدت اگرچه قیمت‌ها کاهشی نشد ولی خریداران منتظر انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا بودند. با این تفاسیر بیشترین معامله روی سقف قیمتی، نیمه اول مهر ماه و قبل از آن انجام شد. خریداران در این مدت آپارتمان‌های شهر اصفهان را با بالاترین قیمت ممکن در طول چند سال گذشته خریده‌اند؛ قیمت‌هایی که شاید به این زودی تکرار نشود. حالا سؤال اینجاست خریداران آپارتمان در سقف قیمتی چه کسانی بودند؟ و چه هدفی از خرید داشتند؟

شنبه ۲۹ آذر ۱۳۹۹

جامعه آماری متشکل از خریداران آپارتمان در نیمه اول مهر ماه بازار مسکن اصفهان تشکیل شد. به همین دلیل جامعه آماری به تمام محله‌های اصفهان سهم داده و از میان معاملات انجام شده به صورت تصادفی انتخاب شد. در ادامه از اعضای جامعه آماری مورد بررسی درباره دلیل خرید در سقف قیمتی سوالاتی پرسیده شد. تجزیه و تحلیل پرسش‌نامه‌ها نشان می‌دهد تقاضای بیش از 90 درصد خریداران کاذب بوده است. خریداران آپارتمان‌های اصفهان در سقف قیمتی دلایل مختلفی برای خرید در این زمان داشتند که به پنج دسته زیر تقسیم می‌شوند:
افزایش قیمت: 63درصد از خریداران آپارتمان در سقف قیمتی، یعنی بیش از نصف خریداران به دنبال افزایش قیمت و فروش به نرخ بالاتر بودند؛ این افراد شبیه به خریداران دلار 32هزاری یا سکه 16 میلیون تومانی هستند؛ خریدند تا با قیمت بالاتری بفروشند.
مهدوی یکی از این خریداران که در محله سیمین آپارتمان متری 25 میلیون تومان خریده‌است، جو حاکم بربازار را دلیل این انتخاب می‌داند:«جو بخر جا نمونی! بود، ما هم دیدیم هر هفته نخریدیم از بازار جا ماندیم و گران شد، گفتیم هفته دوم مهر می‌خریم، هفته سوم مهر یک‌درصد بالاتر بفروشیم 25میلیون سود کرده‌ایم. خریدیم دیگر کسی از ما نخرید.» نکته مهم درباره خریداران این بخش فروشنده‌بودن تمام آن‌هاست! این افراد دو ماه قبل آپارتمان خریده‌اند تا با قیمت بالاتری بفروشند، بسیاری از آن‌ها به پول خود نیاز دارند و تا به حال تنها به امید رشد مجدد قیمت‌ها صبر کرده‌اند؛ پس اگر قیمت‌ها ثابت بماند باید منتظر عرضه این املاک در بازار و ریزش بیشتر قیمت‌ها باشیم.
واسطه‌گری: 16 درصد از خریداران آپارتمان سقف قیمتی، در حقیقت واسطه بوده‌اند. واسطه‌ها در بازارهای زیادی حضور دارند، آن‌ها به دنبال املاک زیر قیمت می‌گردند؛ برای مثال وقتی فردی به پول نقد نیاز دارد و باید هرچه سریع‌تر آپارتمانش را بفروشد، قیمت را کمی پایین‌تر از معمول بازار تعیین می‌کند. واسطه‌ها با پول نقد به دنبال چنین معاملاتی می‌گردند. افرادی به صورت معمول روزانه در سایت‌هایی مانند دیوار و شیپور به دنبال این فرصت‌ها هستند. مهرماه نیز واسطه‌ها ملک خریدند ولی دیگر موفق به فروش نشدند.
 تعدادی از آن‌ها با خوش‌خیالی منتظر رشد بیشتر قیمت‌ها بودند. یکی از واسطه‌های محله کاوه در این‌باره می‌گوید:«ما دیدیم قیمت آپارتمان از دلار 30 هزار تومانی بالاتر نرفت، ولی دلار 32 هزار تومان را رد کرد. منطقی بود صبر کنیم که ضرر کردیم.» واسطه‌ها نیز مانند دسته قبلی به پول ملک نیاز دارند ولی برای فروش هشیارتر از دسته قبلی عمل می‌کنند.
حفظ ارزش پول: 11 درصد از خریداران آپارتمان در سقف قیمتی هدفی جز حفظ ارزش پول نداشتند یکی از این افراد به اصفهان‌زیبا گفت: «مقداری پس‌انداز داشتم وقتی دیدیم دلار 30 هزار تومان را رد کرد، ترسیدم دوباره ارزش پولم کاهش پیدا کند. از خرید طلا و سکه و ارز می‌ترسیدم چون جایی برای نگهداری نبود. نگهداری ماشین هم خطرناک بود؛ بنابراین یک آپارتمان نقلی خریدم.» این دسته از خریداران آپارتمان عجله‌ای برای فروش ندارند. تعدادی از آن‌ها می‌گویند حتی 10سال هم صبر می‌کنند؛ ولی راضی به فروش با ضرر نمی‌شوند، زیرا این پول پس‌انداز آن‌ها بوده‌است.
استفاده: هفت‌درصد یعنی کمتر از 10 درصد خریداران آپارتمان در سقف قیمتی مصرف‌کننده واقعی بوده‌اند. این افراد خریده‌اند تا آنجا زندگی کنند. اگر تقاضای کاذب از بازار مسکن اصفهان حذف شود، تقاضای واقعی در نیمه اول مهرماه فقط 7 درصد بوده‌است.  ضمن اینکه این افراد بدون توجه به رکود یا رونق آینده بازار مسکن فروشنده نیستند، ولی اینکه چرا در سقف قیمتی آپارتمان خریده‌اند دلایل مختلفی دارد. بسیاری از آن‌ها می‌گویند مهرماه خانه مورد نظر خود را پیدا کرده‌اند و افراد زیادی هم گفتند از ترس رشد بیشتر قیمت‌ها در آن زمان خرید انجام داده‌اند.
سایر موارد: 3 درصد از خریداران نیز دلایل مختلفی برای خرید دارند که در دسته بندی بالا جا نمی‌گیرد. یکی برای دریافت وام میلیاردی مجبور به خرید آپارتمان شده‌است و دیگری آپارتمان را با اتومبیلش معاوضه می‌کند. تقاضای تعداد زیادی از اعضای این دسته نیز کاذب بود.

افزودن دیدگاه جدید

Image CAPTCHA
Enter the characters shown in the image.