محتمل‌ترین سناریو برای بخش مسکن

بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن، پیشنهاد‌هایی برای خریداران مصرفی، خریداران سرمایه‌ای و سازندگان دارد

«بخش مسکن در میان‌مدت با بازار ارز هم‌حرکت است». این محتمل‌ترین سناریویی است که بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن در وبینار تحلیل بازار مسکن و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری مطرح کرد. این وبینار به همت اتاق بازرگانی اصفهان برگزار شد. ملکی در این وبینار به مهم‌ترین مؤلفه‌های اثرگذار در قیمت مسکن اشاره داشت. به باور او، قیمت دلار و تعیین‌تکلیف مذاکرات طی ماه‌های آینده تعیین‌کننده قیمت مسکن و سمت‌وسوی این بازار خواهد بود.

یکشنبه ۲۴ مرداد ۱۴۰۰

بهروز ملکی تصریح کرد: تورم در هر مکان و هر زمان صرفا پدیده‌ای پولی است؛ اما عده‌ای فکر می‌کنند با برخوردهای تعزیراتی می‌توانند تورم را کنترل کنند که این امر امکان‌پذیر نیست. در واقع زمانی که برای جبران کسری بودجه بانک مرکزی پول چاپ می‌کند، نتیجه‌اش تورم خواهد بود که این تورم روی بخش مسکن هم تأثیرگذار است؛ تا جایی که قیمت مسکن نسبت به یک سال گذشته ۴۵درصد افزایش یافته است.

34 درصد هزینه اصفهانی‌ها برای مسکن صرف می‌شود

این تحلیلگر ارشد بازار مسکن خاطرنشان کرد: ۴۷ درصد هزینه تهرانی‌ها و 34 درصد هزینه اصفهانی‌ها برای بخش مسکن صرف می‌شود. در بین استان‌های کشور استان خراسان جنوبی کمترین هزینه را برای بخش مسکن دارد؛ تا جایی که هزینه مردم خراسان جنوبی برای بخش مسکن 15 درصد است.او بیان کرد: در سال ۶۵ حدود ۷۸ درصد از مردم کشور سکونت ملکی داشتند و این عدد در سال ۹۵ به ۷۰ درصد رسید. سکونت ملکی طی این سال‌ها روند نزولی داشته است و بیش از ۴۰ درصد از مردم در تهران و اصفهان سکونت استیجاری دارند.ملکی عنوان کرد: کرج متراکم‌ترین شهر بین شهرهای ایران است که در هر کیلومتر مربع این شهر 12 هزار نفر زندگی می‌کنند؛ تهران، سنندج و خرم‌آباد در رتبه‌های بعدی متراکم‌ترین شهرهای ایران قرار دارند و در بین شهرهای ایران، بوشهر، سمنان و اهواز شهرهای کم‌تراکم‌ترین شهرها هستند، در اصفهان نیز به ازای هر کیلومتر مربع ۸۰۰ نفر ساکن هستند، اصفهان طی سی سال اخیر متراکم شده است؛ ولی در گذشته اصفهان جزو شهرهایی بود که شاخص‌های مناسب شهری داشت.این تحلیلگر ارشد بازار مسکن خاطرنشان کرد: در شرایط کرونا طی سال ۹۹ تعداد ازدواج‌ها افزایش یافت، هر اندازه بعد خانوارها بیشتر باشد، نیازمند خانه‌هایی با متراژ کوچک‌تر هستیم، در سال ۶۵ حدود 15 درصد از خانوارهای ما یک نفره یا دو نفره بودند و ۵۶ درصد حدود ۵ الی ۶ نفره بودند، در سال ۹۵ حدود ۲۹ درصد خانوارها یک یا دو نفره بودند.او ادامه داد: بعد خانوار در کشور در حال کاهش است، استان‌های یزد، قم، مازندران، گیلان و اصفهان بهترین شاخص تراکم خانوار را دارند، در اصفهان به ازای هر ۱۰۰ مسکن ۱۰۴ خانوار داریم؛ در سیستان و بلوچستان به ازای هر 100 مسکن ۱۳۵ خانوار داریم که عدد تأسف‌باری است.

اصفهان چقدر خانه خالی دارد؟

ملکی بیان کرد: در بین استان‌های ایران، تهران کمترین مساحت واحد مسکونی و یزد بیشترین مساحت واحد مسکونی را دارد، مساحت واحدهای مسکونی اصفهان اندازه میانگین کشوری است و به‌طور میانگین ۱۰ درصد واحدهای مسکونی در کشور را خانه‌های خالی تشکیل می‌دهد؛ همچنین در استان‌های هرمزگان و البرز و اصفهان بیشتر از ۳۰ درصد واحدهای مسکونی خالی هستند و در تهران ۱۰ درصد خانه‌ها خالی هستند.

مؤلفه‌های اثرگذار بر بخش مسکن

این تحلیلگر ارشد بازار مسکن تأکید کرد: قیمت نفت، حجم پول، قیمت مصالح ساختمانی، بازار ارز، طلا و بورس، تورم انتظاری، تولید دوره قبل، قوانین مالیاتی، طرح‌های شهرداری‌ها و دولت، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، ساختار جمعیت کشور و درآمد و پس‌انداز خانوارها مهم‌ترین مؤلفه‌هایی هستند که بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد. تغییرات در مناسبات سیاسی و متغیرهای اقتصاد کلان نیز می‌تواند منجر به تغییر در پیش‌بینی بازار مسکن شود. ملکی عنوان کرد: قیمت اقتصادی دلار بین ۲۴ تا ۲۵ هزار تومان است؛ اگر بتوان دلار وارد کشور کرد، می‌توان قیمت دلار را در محدوده اقتصادی خودش نگه داشت؛ ولی اگر سطح تنش‌ها در منطقه زیاد شود و مذاکرات به نتیجه نرسد، قیمت دلار از این عدد بالاتر می‌رود و روی بخش مسکن تأثیر می‌گذارد.این تحلیلگر ارشد بازار مسکن توضیح داد: هر اندازه نقدینگی افزایش یابد، قیمت مسکن افزایشی می‌شود. با افزایش قیمت دلار شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. هم‌زمان با افزایش درآمد و پس‌انداز خانوارها قیمت مسکن رشد می‌کند، با افزایش وام خرید مسکن قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، افزایش هزینه ساخت منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، افزایش قیمت بنزین و گازوئیل منجر به رشد قیمت مسکن می‌شود، رشد مالیات املاک بر افزایش قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد و درمقابل هر اندازه نرخ سود سپرده افزایش پیدا کند، قیمت مسکن کاهشی می‌شود و با افزایش عرضه زمین و مسکن دولتی قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

توصیه به سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

مــلـــکی عــنـــوان کرد: تــوصیـــه می‌شــود سرمایه‌گذاران تمام سرمایه‌های خود را در بخش ملک سرمایه‌گذاری نکنند، افزایش سرعت ساخت‌وساز از نشانه‌های رکود در آینده نزدیک است. هرچقدر در دوره رونق افزایش قیمت شدیدتر باشد، رکود بعدی عمیق‌تر خواهد بود و روند سینوسی حرکت در بازار مسکن ادامه خواهد یافت. محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن در میان‌مدت هم‌حرکتی این بخش با بازار ارز است.این تحلیلگر ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: توصیه بنده به خریداران مصرفی، خرید با شرایط مناسب از فروشندگان پول‌لازم است. توصیه بنده به خریداران سرمایه‌ای، این است که انتظار بازدهی کمتر از میانگین بلندمدت داشته باشند و سازندگان تازه‌کار نیز انتظار بازدهی کمتر از میانگین بلندمدت داشته باشند. توصیه بنده به سازندگان حرفه‌ای این است که فعالیت محدودیت، ایجاد تمایز، مدیریت هزینه، کاهش انتظار از سود و توجه به ارزیابی اقتصادی پروژه داشته باشند.

افزودن دیدگاه جدید

Image CAPTCHA
Enter the characters shown in the image.